日本人为什么不买房

不仅仅在中国,房子在全世界各地都是一个主流的投资品种。来到日本探访,最令人震撼的是日本人看待房子的态度。一般日本人的观念认为房子跟汽车一样是会贬值的,因为它是一个商品。既然是商品,就会有损耗,会有新旧之分、贵贱之别。汽车到手第二天就会贬值,那么对于日本人来讲房子也是一样。他们看待房子,会把房子看成一个三明治,下面是土地,上面是建筑物,房子卖出去的第一天开始,三明治上面的面包,也就是建筑物,就开始贬值,一般新房子在15年后,建筑物价值会进入一个稳定期。

在日本,尤其是东京,大多数人以租房为主,年轻人是根本不考虑买房的。即使结婚,很多人也不买,而是租房住。一般来说,结婚之后有了孩子,确确实实有改善的需要,才会去考虑买房子。

日本年轻人的月薪大概在20万日元左右,也就是1万多元人民币。让我很好奇的一点,他们没有像当今中国大众创业,人人都想着上市把公司卖掉,出任CEO赚大把钞票,日本年轻人不这么想。可是众所周知,在东京生活压力大,为什么他们没有想着挣钱呢?其实是因为日本社会很像北欧的社会,高度平均化,也就是你干好干坏差不多,而且产业饱和,所以你没有一夜暴富的机会。你只要好好上班,哪怕打一份零工,也会有1万多元人民币的月薪收入(房租占到将近一半)。对于这样的上班一族来讲,与收入相比,东京的房价确实是非常昂贵的。

日本的房价究竟如何呢?在东京最核心的地段,一套几百平很好的公寓是9000万日元,也就是500多万人民币,东京绝大多数的公寓价格是在200多万元人民币。不过对于大多数日本人来讲,他们所谓的买房不是买公寓,公寓是用来给他们租住的,买房特指的是买带车位的两三层的这种小独栋。在东京买这样的房子大概在5000万日元以内,5000万日元也就是300万人民币左右。当然,这些小独栋一般不会在最核心的地段,都是在地铁沿线,离最核心区都有些距离。而且非常重要的一点,日本的房子都是捆绑土地产权一起销售的,这个价钱包括永久的土地地权,即使你买的不是独栋是公寓,也按着整个大楼的户数平分下面的土地地权。

东京房子的投资回报平均在8%左右,扣掉各种税费、保险之后,基本在6%左右。什么叫回报?对房子来讲获得收益无外乎两种:一个是资产本身的涨跌,也就是俗称的炒作,但是只要你不变现不卖出,账面上的纸面富贵没有任何意义。其实对于资产来讲,大家一般认为投资的回报是这个资产直接带来的现金流的流入,对房子来讲就是房租。日本东京的房子租金回报在6%～8%,是非常高的。

那日本人不买房是不是因为房价本身一直不涨呢?其实日本不光是房价不涨,日本的物价包括房租,基本上都是十年零涨幅。我有一个留学日本的朋友告诉我,十年前日本的一瓶瓶装水就是100日元,现在还是100日元,十年前他父亲在日本生活时,房租是70000日元,现在他还住在他父亲当年住的那个房子里,现在租金也还是70000日元,根本没有任何变化。所以日本的这个房子问题,绝对不是房子本身的问题,而是跟经济环境有关联的。日本这20年陷入了比较严重的通货紧缩。市场在萎缩,有两个原因:一个是日本国内遭遇了非常严重的老龄化,年轻人少了自然购买力也会不足,那房子、车子就没人来买了。还有一个原因,国际市场也在萎缩,过去日本不仅可以卖向岛内还可以卖向全世界,日本的电子产品包括汽车畅销海外,但是现在特斯拉汽车横行全球,包括中国的一些廉价产品也畅销海内外,把日本的份额都抢走了。所以现在对日本来讲,卖给海外卖给国内都遭遇了问题。严重的通货紧缩使得他们的价格十年零涨幅。

我有一个日本朋友,正好在20世纪90年代经济破灭的时候离开日本来到了中国,在北大读书学历史,毕业之后他又回到了日本。这时刚好赶上日本经济从过热突然转冷,出现了断崖,工作特别不好找。他对中国和日本两地的环境和文化都比较熟悉。我问他怎么看待日本人不买房这件事,他说,房子是用来住的,对于日本人来讲,拥有两套房子,不如有一套房子里面有两个卫生间,这样更方便。

经历了“失落的二十年”,日本人对房子产生了巨大的观念变化。曾经他们也像今天的我们一样买买买,买房买车,到美国洛克菲勒中心买地标,甚至曾经东京都的房价可以买下整个美国。日本人当年拿着坚挺的日元到全世界旅游,也跟我们今天一样买名贵的奢侈品,但是经历世事沧桑之后到了今天,这些四五十岁的日本人他们发现,所谓的“拥有”不过只是一个妄念。