美国房地产的惊人答案

中国的房地产行业经过了野蛮生长、高速发展的十年,虽然身高臂长,脸上还挂着点皱纹,似乎是饱经沧桑的大叔,但其实它只有十岁,这是一个小学生的年龄。如果我们想取经,想要借鉴更深远的经验,我们只有去寻找比我们更年长的智者,因为它的昨日,可能就是我们的明天。

很显然,美国房地产百年来的变迁和价格的潮起潮落,给了我们这个十岁的娃娃十倍大的历史样本,从统计学的角度来讲,从更加丰富的样本中归纳出的结论,相对更加接近真实有效。

此刻,美国房地产这个百岁老人,似乎正在经历又一春,不少中国的房地产大佬组团美国拿地置业,在内地房地产发展陷入瓶颈之时,寄望从大洋彼岸打开局面。我们能看到复兴集团的身影,早在2013年就未雨绸缪布局纽约,拿下地标性建筑——纽约第一大通曼哈顿广场大楼,而后又重金拿下麦迪逊大道,计划开发200米高的豪华住宅。在这个队伍当中,你还能看到绿地50亿美元买下了纽约的大西洋广场,后来包括SOHO、万科等知名地产公司都高举高打,进军美国的房地产市场。由此观之,资本如流水,从来都是从高往低流。这是否意味着中国楼市已高估,而美国地产尚处洼地呢?

幸运的是历史其实已经告诉了我们答案。

在20世纪80年代末期,日本跟今天的中国一模一样。大量的日本产业巨头到美国去买房置业。当时日本知名企业三菱地产,花了13亿美元砸向了美国纽约曼哈顿的地标建筑——洛克菲勒广场。而且,20多年前的13亿美元价值几何,自不必多言。可是砸下重金的三菱地产,短短几年之后,竟然以3亿美元倒亏10亿的代价物归原主,并没有收获一个完美的结局。所以今天笔者要问就算去美国抄底房地产,真的就能取回真经吗?

其实数据往往和人们的直觉相反,人们往往容易过于乐观地高估投资回报。百年来的美国房地产历史数据显示,房价并不像人们预期的那样以每年百分之十几、二十几的比例高速增长,百年来每年平均涨幅只有3.07%,比GDP增速高不了多少。

而且我们还看到在过去120年当中,美国的平均CPI每年增幅是2.82%,所以房价的涨幅扣除掉CPI,只有非常可怜的0.25%的涨幅,这就是百年来美国房地产真实的面貌。即使在21世纪初,美国在货币宽松的背景下,催生出一个巨大的房地产大牛市,它也依然难逃0.25%的神奇魔咒,在2008年刺破泡沫,回归价值规律。所以你很自然就能理解,为什么巴菲特不买黄金,也不投房地产,就住在那栋住了几十年的老房子里。因为相比巴老50年年均复合20%的增长,区区0.25%的年平均增长,不过是大象身旁的一只蚂蚁。

除了价格的涨幅有隐含规律,我们从120年来的美国房地产数据中,还找到了另一个有意思的发现:美国房地产的租金回报率也呈现百年来高度吻合的趋势规律。这个规律是:美国房地产的租金回报,百年来围绕着5%左右的水平波动(只有20世纪70年代初美国房租回报率达到6%)。在极端情况下的2005年,甚至仅仅只有3%左右的回报水平。这就意味着,如果你不打算高抛低吸,做一个炒房族的话,仅仅作为长期持有,依靠租金回报获得现金收益的话,美国百年房地产的数据告诉我们,这个收益是非常低的,远低于美国资本市场标普500指数的年化回报,难怪巴菲特会说,如果你在寻找最傻瓜式的投机方式,那就去投资标普500指数吧。

以上美国房地产揭示出的百年规律,它就像是主人手中的锁链,时刻指挥着美国房地产的历史走向,而天下并没有免费的午餐,更没有不散的宴席,资产价格的波动永远围绕着价值,就像心跳跳得太快或者过慢都不健康也不正常一样,因为总有一天它会回归均值和常态,就像每个人的生活起起伏伏之后总会归于平淡。

【注释】

[1]数据来源:美国劳工统计局、威斯康星大学。