房地产拯救中国经济

中国经济和房地产之间的关系,就像是唐僧和孙悟空之间的关系。每次师父被抓走,每次师父遇到危险,都得呼唤孙悟空出手相救。这十年间,房地产拉动中国经济高速增长,功不可没。在2009年的危难关头,它又挺身而出,力挽狂澜。虽然房地产神通广大,如孙悟空般武功高强,但猴子毕竟是猴子,它常常调皮捣蛋上蹿下跳,让想买房子的人,不知拿它如何是好。

2012年之后,中国经济明显降速。是否让孙猴子重新出山,通过重启房地产来刺激经济增长,成为大家最关心话题。由于房价向来对政策高度敏感,如何定义“刺激”,如何理解政策,成为潜在购房者首先需要思考的问题。一个显而易见的事实是,部分城市出台了二套房首付比例降低的政策。这是不是“刺激”呢?

从股市的角度来讲,降低印花税叫作刺激,你的每一笔交易的成本将因此降低,从而获得了潜在的红利;对于一个经济体来讲,伯南克大印钞票开着直升机撒美钞,后来被欧洲人学了去,全球央行都在搞宽松,这也叫刺激。但是对于二套房首付比例降低这件事来说,这可能只是一种松绑而并非刺激。区别一个政策是否是刺激政策,它的判断标准之一是:常规还是非常规。由此观之,美国当年的零首付低息房贷政策是刺激,因为不花一分钱买一套大别墅这不可能成为常态。非理性的贪婪助长了危机,危机酿成了崩溃,最终引爆次贷危机和全球金融危机。反观我们目前所处的阶段,限购的逐渐退出,恰恰是非常规回归常态的表现。这将成为一种趋势,恺撒的归恺撒,市场的归市场,最终是市场的力量来引导供需。

从2015年的《政府工作报告》中,我们也能看到明显的答案。中国经济未来依靠的是双引擎:一个是创新创业,这是启发智力动力强劲的i7处理器;而另一个引擎,就是加大对于公共产品的投入。所以从《政府工作报告》的角度,我们再也看不到过去把房地产作为一个支柱产业的提法,也没有任何相关文件提到重启房地产来刺激中国经济。

从地产商的角度看,我们也有一个很有趣的发现。某场对话中,有人问到某地产大佬一个问题:你们的业务最近是不是有点被边缘化的感觉呢?结果对方回答:谁告诉你房地产就是做住宅?我们现在做工业地产,我们现在还成立了一家投资基金做资产管理,我们还进军了互联网要做平台。你才做住宅呢!你全家都做住宅!

谁都知道这是一种玩笑般的调侃。会心一笑的背后,它其实揭示了一个很有趣的现象:在过去房地产高增长的那些年,大量央企国企进军房地产,甚至五粮液、茅台也要拿地盖楼,到房地产市场里分一杯羹,以至于有关部门专门出台了文件来约束:不以房地产为主业的央企不允许投资经营房地产相关业务。而后这股“不务正业”之风才得以遏制。时至今日,连最正宗的房地产起家的企业,也在追求所谓多元化发展。这恰恰凸显了主业的困境。所谓买的没有卖的精,他们其实早已发现了行业的瓶颈。

经济发展,行业兴衰,都有其最本质的规律。无论出台什么政策,无论是温和还是刺激,它都是通过改变供需结构来影响价格的。而所有行业的供需,从本质上来讲,都受到一个底层因素的影响:人口结构。

公开数据显示,“80后”人口总数是2.28亿,“90后”是1.74亿,“00后”是1.26亿。由此观之,“90后”比“80后”少30%,“00后”比“90后”少20%。由于中国人有着“买房结婚”的传统习惯,因此,房子的主要消费群体是年轻人。“90后”“00后”群体又有一个特殊之处:其父母多属于“70后”,是赶上中国经济最繁荣时期和地产黄金十年的一个群体,所以这些年轻人中,一部分人可能面临房子不缺甚至过剩的局面。从整个房地产行业的需求角度来讲,这一点,更加压缩了本已减少的需求。

未来,中国楼市整体供过于求的局面似乎已不可逆转。上天入地的孙悟空也难免要进入牙齿脱落筋骨松散的老年期,这是规律,也是常识。多一些常识,少一些偏执,也许能让我们在面对经济和生活变化的时候,更多一分洒脱和泰然自若。