万科转型的启示

2014年4月，万科首个以移动互联网思维为核心的产品“未来城”在杭州落地。从设计研发到项目的样板间，处处都带有移动互联网的基因，与海尔、小米合作打造的全智能家居样板间更是亮点。事实上，向互联网的学习早在2013年10月就开始了。万科总裁郁亮带领万科管理团队，先后拜访了腾讯、阿里巴巴、小米等国内互联网行业巨头，住户体验是万科从互联网公司那里学到的重要一招。很快，万科在社区内打造出包括超市、便利店、洗衣店、银行、餐饮和医疗在内的“五菜一汤”。北京、深圳、东莞等部分项目中出现了万科的第五食堂。

地产商向互联网学习万科并不是唯一一家，深圳花样年地产旗下的社区平台服务商彩生活，把传统的物业公司通过互联网基因重组，将实体社区变成基于大数据的互联网平台。2014年6月，彩生活在香港上市，其市值反超母公司。万科总裁郁亮认为，地产行业正面临两大转型，即黄金时代向白银时代的行业转型，传统时代向互联网时代的社会转型。

陈　志：万科这种做法令人心动。实话说，我们现在的社区规模过大，配套过于僵硬，导致老百姓很多需求无法在社区中实现。而万科这样一种延伸式的服务，其实给很多开发商做了提示，未来恐怕更多的开发商都要朝这方面去发展。

社区是具备很大价值的。社区里有很庞大的一个数量群体，正是需求最主要的来源，如果不在这里头做文章，难道还要从其他地方去做文章吗？只要把社区的服务往深处做，往细致做，真正地切合到这些客户的需求上去，企业就能盈利。毕竟，现在房地产市场已经从过去的短缺达到如今市场总量基本平衡的一个状态。

开发商在增量方面的发展恐怕已经不会有太大的机会，所以只能从存量上去深入挖掘。

万科作为行业的领路人率先去尝试、探索，以及进行一些精细化管理，其实就是经营思维的一种转型。实际上我曾经跟很多房产企业说，你们看不懂今年的形势，不知道今年应该怎么做，做不了决策的时候，就跟着万科，万科怎么走你们就怎么走。

毛大庆：互联网的一个核心就是客户。我们万科是做住宅供应商的，做了30年，所以我们最熟悉的始终是我们的社区，是社区里的所有老百姓。所以万科要围绕客户做文章，在社区方面发力。可是我们已经把能创造的价值最大化了吗？已经把万科的服务和能做的事都做够了吗？显然我们做的是远远不够的。万科有一定的优势，比如物业管理，用30年的时间积累了上百万户业主的资源，拥有几百万使用者，加上中间还有房子转售的，算起来可能有好几百万。那么，对于这些用户，万科是不是已经把该做的都做了？显然，现在看起来还是远远不够的。

万科向小米学习过企业的互联网盈利思维，雷军说，其实他的核心就是七个字：专注、极致、口碑、快。在房地产产品的制造过程之中，实际上这些理念都是可以利用的。万科通过互联网如何去改变盈利模式，如何让客户跟万科之间的关系通过其他方法盈利，但同时又让客户在购买服务时感到更加舒服，成本也可能更低。像这种为客户创造价值，同时又能提升自己的盈利和回报，这就是互联网思维给我们提供的一个很好的启示。

房产商的社区服务，意味着从原来单边强势的开发模式，逐渐变为一种带有服务的模式。在这个变化中，因为不曾涉足过，首先开发商的心态必然会发生很多变化。原来房地产行业每平方米盈利起码是以千、万为单位，现在却变成了如同开发手机的企业，盈利是以百、十为单位。当然，就盈利来说，房地产行业仍然会是一个具有相当盈利能力的行业，所以所谓的“白银时代”并不意味着无法盈利。

但是最重要的心态变化还在于精细化管理和社会化服务。每一位进入房地产里的从业人员，当单位盈利从千、万变成了几十、一百，他也愿意去做这些精细化的事情，我觉得这就是一个积极变化的概念。如果房地产企业仍然停留在以前那种状态里，天天琢磨着只能进行以千、万为盈利单位的交易的话，那就很危险了。如果保持这种思维，小米就不存在了，那些开发手机的、开发电视的人就不存在了，可现在他们也一样做得风生水起呢。世界上没有不好的生意，只有愿不愿意做、会不会做的生意。

我前不久给员工写了一封内部信，里面提到了精细化管理和6+2模式。这里我要解释一下6+2。首先我觉得任何一个企业，尤其上市公司，要想健康地发展，就必须时刻关注现金的净流入问题。即使一个小摊小贩，马路边上卖水果、卖鞋的或者修自行车的，他们每天也要关注现金流，关注现金流是不是正向的。可是，我发现房地产行业反而很多人不关心现金流。可能很多人都习惯了每年卖100亿，或者卖200亿，总是很有信心，总觉得一定能卖得出去。但是他们往往忽然一点，那就是企业可能会倒在明天。除了现金流，该关注的还有第二点，周转率。当房地产行业告别高盈利后，将会更加重视它的周转效率。第三点便是盈利能力。不仅仅是住宅，还有商业，社区商业，或者一些养老服务，等等，每一项业务都需要有相应的盈利能力。除了这些以外，还有另外两点，一个是客户的价值提升，那一个是企业未来业务的可持续发展。这种6+2模式其实不仅适用于房地产行业，而且适用于所有的商业公司。可以说，没有哪一家公司是不需要考虑现金流的。

现在这个时代要求精细化然后才能盈利，我想这是对中国房地产行业一个非常重要的警示。它警示房地产行业不能继续粗放下去，不能只想着低头捡钱。所以现在正是房地产狂飙后回归平静的时候，这就要求我们去思考这些问题。

在房地产行业向精细化转型的过程中，可能面对的最大的困扰是，除了出售房子获得收益外，还能从哪些地方获取收益？此外，获取收益时又如何能让消费者和自己共同构建一个新的生态系统？这些都是困扰他们的问题。

许善达：万科这种做法其实是产业链延伸的一种表现，还没有实现商业模式的改变。举一个例子，我们现在住的小区，里面有小店铺，小店铺里卖的菜比较贵，因为要从批发市场运送过来。而就在距离小区不是特别远的地方有一个菜市场，那边比小区内的小店铺便宜。这时候，小区内的小店铺也许就需要改变商业模式，比如让居民在店铺里开立一个账户，持有账号者就可以享受到优惠价。然后小店铺和银行协定一个协议存款，把账号的零钱存到银行，收取回报，这就是社区金融。商家都不是慈善机构，降价不是因为要做好事，只不过改变了盈利的环节和方式。所以万科的做法其实是一种产业链延长，这个模式是没有问题的，但是还要对盈利点进行创新改变。

而且万科创立的这个空间必须源自互联网的作用，因为要把卖房子、物业、商店等一切连在一起，没有互联网是不可能做到的。

所以有互联网做基础，产业链延长是可能的，而且也有可能去改变商业模式和盈利模式。

结束语：

市场供需的变化决定了房地产企业必须进行转型改变，从原来粗放式的经营方式转变为精细化管理，而这种转变又必须建立在互联网的基础之上。改变思维，接受经营和盈利方式的转变，是每一个房产商在面对互联网化时必须做好的准备。

【锋汇词典】

社区金融：是指社区公众及其组织中所产生的一切金融(银行、证券、保险)需求和银行等金融机构满足其需求的一切活动。