杭州楼宇经济发展的集聚形态

第七章　杭州楼宇经济发展现状

本章介绍了杭州楼宇经济的总体概况、发展格局、集聚形态等，并详细列举了杭州楼宇经济的集聚区块分布，勾绘了杭州市楼宇经济区块现状分布图，使人们对杭州楼宇经济发展、分布现状一目了然。

虽然与北京、上海等大城市相比，杭州在楼宇经济发展方面仍然存在差距，但近年来，随着产业结构调整和招商引资工作的不断推进，杭州楼宇经济蓬勃发展，大有后来居上之势，各地尤其是中心城区走出了富有特色的楼宇经济发展之路。

第一节　总体发展概况

图7-1-1　杭州楼宇经济发展现状图

杭州楼宇经济的发展始于20世纪90年代初庆春路金融街的形成，当时出现了一批以中山花园、西子花园、东清大厦为代表的商住楼盘，并很快成为一些小型民营企业的办公场所。1998年有了所谓的“甲级写字楼”概念。到2008年4月，全市八城区和经济开发区楼宇项目建设总面积3499.2万平方米，其中已建面积1415万平方米、在建931万平方米、处于规划审批阶段的约469万平方米、有规划意向的684万平方米(见图7-1-1、表7-1-1)。据统计，2009年，全市税收在3000万元以上的楼宇77幢(见表7-1-2)，比2008年增加了12幢(见表7-1-3)，入驻率达94.1%，其中标力大厦、联合银行大楼、杭州大厦、百货大楼、浙金广场、河滨商务楼、黄龙世纪、绿都世贸、东软创业大厦、荣盛化纤大楼、中国纺织城和杭州定安铭都商务大厦等亿元楼25幢，入驻率97%。全市楼宇经济实现税收82.7亿元，比2008年增长6.48%，其中亿元楼实现税收56.5亿元，楼宇经济正逐渐成为杭州新经济发展的重要形态，成为提升城市综合服务功能、打造“长三角南翼现代服务业中心”、实现从“杭州制造”向“杭州创造”、“杭州服务”历史性跨越的有力支撑。

表7-1-1　杭州市各区楼宇经济项目建设统计表

(资料来源:杭州市规划局，2008年4月底)

表7-1-2　2009年杭州市区楼宇税收情况汇总表

(续表)

表7-1-3　2008年杭州市区楼宇经济发展情况表

(续表)

(续表)

注:“★”指全年税收最高的楼宇;“▲”指税收不足3000万元的楼宇，不列入考核范围;“●”指不属于楼宇业态，不列入考核范围。

第二节　杭州楼宇经济区域发展格局分析^[1]

当前，杭州城市正处于空间拓展、产业提升的快速发展阶段。全市的楼宇基本分为两类，一类是在城市原有商务功能区的基础上，经由市场力量的选择，自然演化而成的楼宇集聚区，如武林门商圈、延安路楼宇集聚区等;一类是根据所在区域的商务经济发展前景，通过规划开发，新建一批商务楼宇，提供相应的商务配套，形成新兴的楼宇集聚区，包括“831工程”、“20个新城”、“100个城市综合体”等影响未来城市发展的重大楼宇项目(见图7-2-1、图7-2-2)。据2008年4月底杭州市各区楼宇经济项目已建、在建、在批、规划意向项目统计，杭州楼宇经济发展呈现不同的板块分布格局(见图7-2-3、表7-2-1)。

图7-2-1　杭州市“831工程”分布图

图7-2-2　杭州市新城与城市综合体分布图

图7-2-3　杭州市楼宇经济项目建设分类统计图(单位:万平方米)

表7-2-1　杭州市楼宇经济项目分区发展情况

一、成熟区域

(一)黄龙板块:黄龙板块位于西湖区，是杭州市最具吸引高端企业入驻的楼宇经济项目板块，是杭州写字楼市场一线领军楼盘。但黄龙板块后期可供应楼宇开发用地不足，且该板块中现有的一些普通住宅项目使得整体商务办公的完整性有所欠缺。

(二)武林商圈:武林商圈位于下城区，武林广场商业中心地段，是未来地铁枢纽，区域环境成熟，所供应的楼宇经济项目呈现波段式交接，但武林商圈楼宇经济项目的价值体现均依托于当地繁荣的商业价值，其建筑特色及品质略逊黄龙一筹，发展等级差异较大，发展后备空间也较小。

(三)庆春路、凤起路沿线:庆春路是杭州写字楼发展最早最成熟的区域，目前为金融、证券业集中之处。凤起路与庆春路地理位置贴近，是庆春路商务功能渗透和自主发展并举的后起之秀。这一区域的楼宇经济项目优势在于地理位置及传统意义上的金融配套，但其发展受到主城中心的交通限制，且体量相对于黄龙板块、武林商圈的楼宇要小，缺少特色楼宇。

二、发展中区域

(一)湖滨商圈:湖滨商圈位于杭州市商业中心，新西湖时代的商务发展与土地资源的稀缺推动了周边写字楼、商业物业的发展。但湖滨商圈商务发展的基础较薄弱，投资客所占比例较大，企业入驻率相对较低。

(二)城站吴山一带:城站吴山区域的发展是结合传统的商贸区域与城站火车站的交通枢纽地位而形成的，优势明显，但现有办公环境和楼宇品质都不高，主要是外贸、服装类低端客户。

(三)城西文教区:城西文教区主要包括文三路IT信息产业街和原高校聚集的文教区，教育产业办公特征十分鲜明。但这一区域发展空间较小，楼宇配套不全，品质和发展等级较低，且由于高校的搬迁和高端企业的缺乏，其发展呈现后继乏力的态势。

(四)萧山新区:萧山中心区聚集了萧山区现有大部分大型楼宇经济项目，是江南城目前发展较成熟的区域。

三、其他潜力区域

(一)钱江新城与钱江世纪城:钱江新城与钱江世纪城构成了杭州市中央商务区，是杭州市最具潜力的楼宇经济区域。

(二)滨江、下沙、临平区域:由于新区开发，其行政中心周围的楼宇经济项目发展较快，如滨江区行政中心和下沙启动区块。临平城区虽然发展较早，但发展水平较低，随着地铁的建成，其与主城联系加强，将有大量楼宇项目推出。

(三)专业化、特色化区域:各区着力建设一些专业化、特色化的区级楼宇经济区域，如石桥物流商贸区、杭州市汽车工贸园等。

图7-2-4　杭州市城市总体规划图( 2 0 2 0年)

第三节　杭州楼宇经济发展的集聚形态

楼宇经济不是单一的产业经济，而是一种由多产业组成的复合经济形态。从杭州楼宇经济发展实践来看，无论是从空间集聚的角度，还是从产业集聚的角度，楼宇经济都呈现出不同的集聚特色(见图7-3-1)。

一、空间集聚类型

从空间集聚的角度看，楼宇经济集聚的经济类型大致有园区经济、广场经济、地铁经济、城市综合体经济等形式。这些空间集聚方式吸引了不同的企业入驻，形成了高度发展的杭州总部经济、楼宇经济集群(见图7-3-2)。

(一)园区经济。是指科技-工业综合体，涵盖了各种类型的工业园区。它以高新技术研究、开发和产业化为主要功能，既包括以研究开发为主的科技园，也包括以产业化为主的工业园。大量的企业通过这种园区楼宇的集聚推动而进驻。

(二)城市综合体经济。是指以满足多项城市经济功能与商务功能为目的而设计、开发形成的大型楼宇集群。

(三)广场经济。指由楼宇广场空间和城市中心广场所集聚经济的称谓。

(四)地铁经济。指充分利用地上、地下空间布局，在地铁沿线形成产业集聚发展的一种经济现象。

(五)特色街区经济。指依托有特色的商业街所形成的具有行业特色的空间集聚类型。

图7-3-1　楼宇经济集聚经济、产业示意图

二、产业集聚类型

通过对楼宇经济发展所集聚产业的类型分析，可以看出其集聚的产业大致包括以下8种类型。

(一)现代服务业。包括科技服务业、物流服务业、贸易服务业、金融服务业、企业管理咨询、会计师事务所、广告业等专业服务业。

(二)会展业。包括引进培育会展服务主体，会展专业策划组织企业，名牌会展公司，培育集工程、广告、装潢、建筑、设计等于一体的创意特色楼宇。

图7-3-2　杭州市总部经济集聚区现状分布图

(资源来源:《走进总部经济时代——杭州总部经济发展的研究与实践》，第175页，夏效鸿，经济日报出版社，2007年8月)

(三)远程教育培训业。包括远程培训和教育中心。

(四)电子、计算机应用。包括软件、IT等行业。

(五)物流业。包括电子商务物流、货代等。

(六)房地产业。包括社区服务、物业管理、房产融资、房产中介、策划、营销、租赁等。

(七)文化娱乐业。包括体育健身、演艺、网络娱乐、美容、时尚休闲服务等。

(八)专业中介服务业。包括咨询、法律、会计、律师、评估等。

三、楼宇集群的类型及特征

关注产业链、产业集群和产业地带，已成为“后金融危机时代”企业选择楼宇的第一要素。这从侧面说明，企业从重视生产转到重视办公环境，对办公区域环境的要求越来越高，需要足够的扩展空间以应对企业规模扩张的需要，同时一步步降低运营成本。据楼宇信息网的调查，在楼宇的购买客户中，整栋、整层购买作为企业总部或区域总部的占据相当比例，而这正是企业特点和追求产业链集聚所产生的效果。从杭州现有的楼宇集群看，主要有总部商务区楼宇群、金融商务区楼宇群、产业园区楼宇群、特色街区楼宇群、都市型工业楼宇群等5种类型。但杭州缺少以优越办公环境、优质物业服务、享受政府“绿色通道”服务为亮点的高档楼宇。(见表7-3-1)

表7-3-1　楼宇群类型及发展特征

【注释】

[1]注:为保持规划的一致性，该节采用《杭州市区楼宇经济空间布局规划》部分内容