楼宇经济发展的理论综述

第二章　楼宇经济发展的理论综述

本章从对国内外楼宇经济理论研究的分析入手，归纳、剖析了与楼宇经济的形成机制、动力机制、发展效应、竞争优势等相关的理论，为楼宇经济发展提供了理论依据。

从学科分界上看，楼宇经济研究涉及城市土地集约利用理论、比较优势理论、发展极理论和CBD理论等，它们分别从各自的学科功能上给予楼宇经济研究以理论支持。

第一节　中央商务区(CBD)理论

国外楼宇经济的文献主要集中于对CBD理论的探索及相关实践的研究。楼宇经济的核心特征主要体现在中央商务区(CBD)的相关研究中。中央商务区(Central Business District，英文缩写为CBD)最早是由美国城市社会学家、芝加哥学派代表人物伯吉斯(E.W.Burgess)和派克(R.E.Park)在同心圆理论中提出的，随后在欧美地区的经济中心城市迅速普及。关于CBD，在霍伊特(Homer.Hoyt)、哈里斯(C.D.Harris)和厄尔曼(E.L.Unman)的扇形—楔形理论、多核心理论，以及克里斯塔勒(W.Christaller)的“中心地”城市区位理论、胡佛和阿兰索(W.Alonzo)的竞价地租曲线理论、墨菲(Raymond.Murphy)和范斯(James.E.Vance)的CBD指数理论等国外很多学术专著和论文中都有很详尽的研究。上述理论研究主要是围绕CBD的概念、内部结构、发展演变规律和产业集聚等方面展开的。

一、国外理论研究

(一) CBD的概念

最早提出CBD概念的是美国芝加哥学派代表人物伯吉斯，在此以后许多学者对CBD进行了理论研究，形成了不同的研究方法。最早给CBD定义的伯吉斯和派克，将城市空间结构分为5个圈层，其中心为城市地理及功能核心区域，称为中央商务区。他们定义CBD的5个圈层依次是: CBD、转换区、职工住宅区、高级住宅区和城市边缘转换区。^[1]美国人口普查局曾在1954年公布了它的CBD概念，指出CBD是一个地价很高的地区，一个高度集中了零售、办公、剧院、旅馆、服务性商业的地区，一个交通流高度密集的地区。1954年，墨菲将CBD定义为城市的心脏，是反映城市中最高地价和最高建筑物的办公楼和零售商店高度集中的地区。墨菲和范斯运用中心商务高度指数和中心商务强度指数来界定CBD范围，他们认为，CBHI(中心商务高度指标)＞1，CBII(中心商务强度指标)＞50%的地区是CBD。^[2]

20世纪80年代以前，对于CBD的研究主要是从城市地理学的角度对城市中心区所进行的定义，是把商业(零售)、商务办公以及其他城市中心区职能统一在CBD概念之中，大致等同于城市中心区(Downtown或CA)。20世纪80年代后，随着全球信息化、国际化程度的提高，商务办公逐渐开始独立于传统的商业区而存在，“楼宇经济”的概念逐渐出现。20世纪90年代中期，以信息科技和数字网络为基础的新经济，将人类带入一个全新的经济全球化及知识经济时代，中央商务区的功能再一次得到升级。各种金融机构、跨国公司汇聚CBD，中央商务区成为金融、决策、管理和控制中心。

(二) CBD的结构

除了对CBD的定义以外，国外很多学者对CBD的内部结构也进行了深入细致的研究。在这方面作出贡献的学者有很多，如1939年霍伊特(H.Hoyt)通过地租分析居住区用地结构及变化，发现土地使用以CBD为轴心沿某一轴向发展，形成扇形结构。1960年戴维斯(D.H.Davies)在研究南非开普敦时对墨菲和范斯的标准进行了修正，并提出了CBD亚区—功能簇群结构理论。^[3]

此外，戴维斯(Davies)还指出墨菲和范斯定义的CBD范围太大，它认为CBD应将电影院、旅馆、办公总部、报纸出版业、政府机关等用地排除在外。他提出了“硬核”的概念，即CBHI＞4、CBII＞80%的地区为“硬核”，也就是真正具有实力的CBD，其余地区则称为“核缘”。当然，墨菲、范斯和戴维斯对BCD内部结构划分的指数范围主要是建立在20世纪50年代美国中等城市CBD的发展状况基础上，因此只能在一定程度上反映当时美国中等城市CBD发展的规律。

在具体运用指数法测定CBD边界时，学者们发现CBD的界限大多数情况下是模糊不清的，指数呈逐渐衰减态势，而不是中止于一个明确的界限。据此，美国城市学者霍乌德(Edgar.W.Harwood)和博依斯(Ronald.R.Boyce)在墨菲和范斯研究成果的基础上提出了CBD“核—框”理论，该理论将CBD分为核和框两大部分。霍乌德和博依斯认为，CBD核是CBD的中心部分，是CBD特征最明显的区域。比如，1947年在美国费城的CBD内，核的用地占CBD总用地的1/5，占CBD零售业总建筑面积的一半，拥有CBD内商务出行交通流量的60%，单位建筑面积经营活动折算产值为框的6倍。从功能上而言，CBD框结构是核的补充与支持，为其提供多方面的服务与辅助空间，包括停车场、交通枢纽、公寓式住宅、专业化市场、娱乐服务、部分零售、仓储空间等。由此可见，CBD核和CBD框之间存在着基本特征非常明显的差别。但它们之间功能互补，彼此联系，共处于同一CBD综合体中。^[4]

1959年斯科特(Scott)在对美国和澳大利亚城市研究的基础上认为，中央商务区往往沿交通轴向延伸，并由内部零售地带、外部零售地带和事务办公地带三个相互渗透的地带组成。这三个地带不一定组成同心圆结构，事务办公地带往往在中央商务区一侧发展。^[5]

(三) CBD发展演变规律

1.CBD演变机制理论

CBD的演变机制及其相关研究，是学者们关注的另外一个重点，因为演变机制对于其他城市而言更具有研究价值。美国学者鲍登(M.J.Bowden，1971)从旧金山、波士顿、纽约、洛杉矶、华盛顿、伦敦的市中心的实例中概括出了CBD扩展的三种方式。CBD在演化过程中，受发展动力不平衡的影响，在不同时期内会经历三种演变机制:自发式发展机制、强动力性机制、适度干预性机制。^[6]

自发式发展机制指的是CBD的发展遵循自身的发展规律而呈自发有序的发展。城市的交通区位、文化或政治等因素是这种自发式发展的内在动力。在社会经济稳定的前提下，自发式发展机制产生的CBD具有较强的稳定性，其空间呈平面延展式的发展，与整个城市呈自然的协调。在这种机制作用下CBD的发展是缓慢而延续的。

强动力性机制分析的是在社会发生急剧变化(如重大经济、政治、社会决策、战乱等)的情况下，CBD以外在强动力为主导的机制下发展，被迫发生内部结构性的调整。

适度干预性机制，则指的是介于自发式发展机制和强动力性机制之间的一种CBD发展机制。这种机制是指由于受各种发展动力的影响，使得城市的发展超出了一定的限度，而此时自发式发展又不能实现CBD的相应转变，因此需要利用科学的干预措施来调整CBD，以适应城市的发展。适度干预性机制与强动力性机制的主要区别在于其干预的科学性与理性、干预程度的适度性。这种机制的实施者一般是政府部门，目前各国大城市发展CBD普遍使用的就是这种发展机制。适度干预性机制使得CBD既继承了城市的历史风貌和文脉，又在空间形态、功能内容等方面根据城市经济的发展有所更新或创新。

2.CBD演变方式

除了在演变机制的研究上作出了很大的贡献，鲍登还专门对旧金山、波士顿、纽约、洛杉矶、华盛顿、伦敦市中心等城市进行了深入的研究与实地考察，通过长期的分析与研究，他将这些城市CBD的发展演变归纳为三种典型模式:稳态的蔓延扩展、爆发性增长和次区分化的发展模式。

蔓延扩展是通过新增加功能圈层或已有圈层向外发展，是最常见的增长方式，增长边界变化规模小、不规则、CBD整体变化小，仅是CBD内的主要建筑群被临近地区的新核心建筑取代，形成一些连续地带，事实上是CBD核心的变化、迁移或是CBD的扩展，而不是真正意义上的区位变化。

爆发式增长方式指的是在城市经济快速增长时期，CBD在短期内迅速扩张，这种扩张主要发生在同化圈层。其功能变化的典型过程为，从金融办公区开始向零售业区扩展，再向其他区扩展，如此循环达到新的动态平衡。这种突发性增长同时还广泛导致CBD中心建筑群被重新取代和定位，成为CBD功能结构的外在表现。

次区分化是指某些功能由于CBD的发展而产生分离性迁移，造成不同功能圈层在空间上更明显的分化，从而形成功能不同的次CBD区域。一般而言，这种分离的状态改变很慢，在大城市或者特大城市，这种分化的状态将形成CBD的固定形态，如纽约曼哈顿等地。

(四)产业集聚与CBD

产业集聚是相关产业的紧密结合，主要原因是地区经济、国家经济高度发展，钻石体系内部关键要素相互作用、彼此促进而形成。产业集聚的基本特征主要有:集聚性，即企业在地理上的集中，集聚的基础可能是广泛存在的地缘、人缘和业缘;专业性，即产业集聚是以某种专业性为基础的企业集聚;辐射性，产业集聚的外在经济效应使产业集聚显示出强大的辐射力和影响力，成为城市经济和区域经济竞争优势的重要源泉。

CBD在空间分布及产业特征上表现为各种高度专业化的第三产业在城市空间的高度集聚，因此，有学者从产业集聚的角度认识和研究CBD，如波特将美国纽约的金融服务业、广告业，哈特福的保险业，马萨诸塞州的金融服务、信息技术等列入产业集群的研究范围。

CBD内服务业的高度空间集聚可以使企业获得许多优势。对于这种优势，最早是由马歇尔提出的空间外部性的概念解释的。他认为，空间集聚可以使企业获得专业化投入和服务，可以共享专业化的劳动力市场，可以获得技术溢出收益。此外，企业及相关机构在空间上的集中，便于企业进行面对面的交流，便于信息和技术的传播与共享，有利于积累社会资本、减少交易费用、实现分工与专业化。波特认为，在产业集群内部，市场、技术和其他专业化信息会在企业内部累积，而空间邻近性所导致的空间的往返人际交流，会在集群内部形成可靠而便利的信息流通，从而使企业提高生产力。还有学者认为，集聚是构成CBD吸引力的三大基本要素之一，传统上CBD吸引力来自商业和消费集中所带来的运输和分配费用的节约，而现代CBD的吸引力主要来自交流的便利性、信息的易得性，如与客户交流、谈判等的便利会带来交易成本的节约。

二、国内理论研究

国内学者对楼宇经济的研究始于20世纪80年代对CBD的研究。目前，国内对CBD研究的综合性专著较多，有王朝晖的《现代国外城市中央商务区规划》、张礼泉等的《北京中央商务区(CBD)发展研究》、经一平的《ECBD: 21世纪国际金融贸易中心模式创新》、陈劲松等的《CBD:写字楼与国际公寓》、陈一新的《中央商务区(CBD)城市规划设计与实践》等。国内学者对CBD的研究主要是围绕CBD的概念、CBD内部结构、CBD的发展演变规律和CBD产业集聚理论等方面展开的。其中以杨俊宴、吴明伟的《中国CBD发展量化研究》最全面。但总的来说，对全球性或者国际性特大城市CBD的研究多，区域性城市CBD的研究少;单一CBD的研究多，CBD的区域关系研究少。

国内学者们纷纷对CBD进行了定义。华东师范大学严重敏教授等人认为，CBD是城市精华所在，其区位条件、交通状况、建筑层高等一般优于其他地区，它是全市金融、商业、贸易最集中的地区，也是专业性服务办公楼、各种企业总部等的集中地。^[7]华东师范大学汤建中教授认为CBD是位于城市中心、围绕地价峰值周围的第三产业高度集中的地区，是以中心商业和中央商务两大职能为主体的全市核心功能区。他认为CBD是由符合CBHI(中央商务高度指数)大于1和CBII(中央商务强度指数)大于50%的周边街道所包围的连续街区。^[8]首都经济贸易大学蒋三庚教授认为，中央商务区是集金融、贸易、展销、购物、文化、服务等功能及商务楼宇、公寓为一体的区域。^[9]陈瑛教授从流量经济学的角度，将中央商务区定义为城市人流、物流、资金流、信息流等经济流高度集中的地区，各种经济流利用地处城市中心部位的有利区位，进行物质和能量的充分交换和优化组合，凝聚成中心商业和中央商务两大职能板块，它们相互依存，此消彼长，共同组成城市中功能等级最高、最富活力的核心功能区。^[10]

北京商务中心区管委会认为，现代意义上的CBD是指集中大量金融、商业、贸易、信息及中介服务机构，拥有大量的商务办公、酒店、公寓等配套设施，具备完善的市政交通与通讯条件，便于现代商务活动的场所。中国城市经济协会副会长杨重光认为，CBD是城市中的一部分功能，尤其是现代功能在空间上的高度集中，强调了空间的高度集中性质。中国社科院金融研究所所长李扬和倪鹏飞博士认为，CBD是现代服务业高度集中、城市景观最繁华的地段和经济发展中枢。国务院发展研究中心的漆云兰认为，CBD是一种以第三产业为主体，与市场经济模式相适应的城市功能区域，根据CBD的影响力和辐射范围，可大致分为世界级的、区域性的和国家级等三个档次。

CBD对于城市发展的功能与作用是国内学者研究的一个重要领域。李沛从建筑和用地两个方面对城市商务办公的总规模作了简单评价，并按照这种规模对城市CBD进行了等级划分，全面梳理了国外城市CBD中心的规模大小，认为CBD有三大职能机构，分别是公司总部、银行和金融服务以及专业化生产服务业。^[11]吴明伟等分析了影响制约CBD规模的诸多因素，在此基础上给出了分析与预测城市CBD规模的方法，认为城市CBD主要由商务办公、金融和服务类三大职能设施构成，而功能活动的构成主要有零售、办公和服务活动。^[12]周岚认为CBD规模主要与第三产业产值和第三产业分布体系相关，并根据第三产业建筑量和CBD内的居住建筑量匡算出CBD总建筑量。^[13]王朝辉、李秋实等在对美国多个城市的城市规模、CBD规模、办公楼面积与人口的变化等方面分析研究了CBD规模的变化规律。^[14]

关于CBD发展演变等，国内学者也展开了研究。丁健在《国际大都市CBD的功能特征、增长机制、发展趋势及其启示》一文中提出，CBD的发展基于三种机制，即第三产业的高度集中和行业的多样化为CBD的发展奠定了基础，区域内各种经济活动的高频率导致供给与需求的相互促进是CBD发展的强动力，CBD区域内多功能的并存保证了经济增长的持久活力。^[15]叶明则以交通工具的变化为主线，分析了美国城市中心CBD兴起、繁荣、衰败、复兴的演变历程。^[16]樊排从城市地域结构与功能分区的角度，讨论了20世纪城市CBD的演变^[17]。孟凌从城市经济发展水平、地形和机遇三方面分析了重庆市CBD演化过程。^[18]原欢祥、王兴中等分析了CBD内人口居住、商业服务业与就业趋势演变规律、零售业空间变化规律、办公功能与空间的演化、宾馆市场的演化等问题。^[19]

第二节　支撑楼宇经济的相关理论

综合国内外专家学者对CBD、楼宇经济的探讨与研究成果，与楼宇经济相关的理论大致有地理二元结构理论、发展极理论、比较优势理论等11种，它们从不同角度、不同侧面为楼宇经济这一新经济业态提供了理论上的支持。本节归纳了与楼宇经济形成机制、动力机制、发展效应、竞争优势等相关的理论研究，并对这些理论与楼宇经济之间的关系进行了剖析(见表2-2-1)，为楼宇经济发展提供了理论依据。

一、楼宇经济的形成机制理论

关于楼宇经济的形成机制，可从城市土地集约利用理论、共生理论、地理二元结构理论、扁平化理论等相关理论中获得解释，它们从不同角度阐述了楼宇经济形成、发展的原因。“共生”理论从生物学的角度，将生态的概念衍生到经济发展的各个层面，对于企业而言，也可以从这个角度解释都市楼宇经济形成的机制。地理二元结构理论主要从区域发展的不平衡性分析了中心地区与外围地区之间的相互效应，楼宇经济的形成其实也可以从这个角度来分析，因为楼宇经济的形成基本上是因地理二元结构所带来的各类资源的集中。而扁平化组织理论则纯粹从微观的角度分析企业组织结构的变化所带来的企业地理位置选择的变化，楼宇经济中的一个重要组成部分就是企业的各个实体，所以扁平化组织理论也可以解释楼宇经济的形成(见表2-2-1)。

表2-2-1　楼宇经济相关基础理论解释性支持关系表

(续表)

(续表)

(一)城市土地集约利用理论

土地资源的稀缺性是人们集约利用土地的最直接动力。土地集约利用概念最早来源于农业土地经营的方式，由大卫·李嘉图(David Ricardo，1772～1823)等古典政治经济学家在地租理论中首次提出。所谓农业土地集约利用，是指在一定面积的土地上，集中地投入较多的生产资料和劳动，使用先进的技术和管理方法，以求在较小面积的土地上获得高额产量和收入的一种农业经营方式。按照生产要素投入的构成不同，农业土地集约利用分为资金密集型、劳动密集型和技术密集型。城市土地集约利用的概念借鉴于农业土地集约经营，是在土地上追加投入，以提高土地经济产出，获得最高经济效益的一种经营方式，与土地粗放经营相对称，主要是以提高城市土地利用效率和土地经济效益为目的，重点是对城市现有土地的再开发和挖潜改造，盘活城市存量土地，开展存量土地置换，走内涵式发展道路。

对楼宇经济的解释:楼宇经济的崛起是城市土地集约利用的要求。城市土地资源短缺，需要集约化利用土地。目前，我国大中城市土地资源日益稀缺，城市经济要持续发展，需要一种以集约化发展为本质特征的经济形式的出现。楼宇经济正是对土地进行集约利用的经济形态。

(二)共生理论

“共生”一词源于希腊语，早在19世纪中叶就已提出。共生的概念首先是由德国真菌学家德贝里在1879年提出的，作为一种生物学的研究已有10多年的历史。德贝里将“共生”定义为不同种属生活在一起。据国外的一些共生生物学家的观点:“共生”是一起生活，它暗示了生物体某种程度的永久性的物质联系，“共生”是一种普遍存在的生物现象。随着生物学研究的深化及社会科学的发展，20世纪五六十年代以后，“共生”的思想和概念已不为生物学家所独享，而逐步引起了人类学家、生态学家、社会学家、经济学家甚至政治家的广泛关注。

“共生理论”现已成为一门社会科学所应具备的概念工具体系、基本逻辑框架和基本分析方法。诸如，“共生”是自然界和人类社会普遍的组织现象，合作与协同是共生现象的本质特征。对称互惠共生是自然界与人类社会现象的必然趋势，进化是共生系统发展中总趋势和总方向等。该理论为人们认识和把握社会现象提供了新的思路和方法，具有重要的理论与现实意义。运用“共生”的观点看待人类社会中的各种问题，可以使人们更好地认识和判断人类社会经济关系中的共生关系、共生模式的合理性，促使其达到最佳共生状态，符合共生规律，科学地引导共生关系和共生模式向预定的方向发展，对推动人类社会的进步与繁荣将是十分有益的。

对楼宇经济的解释:任何一种经济形态的出现、发展都不是孤立的存在着，其与相关经济业态、影响因素必将形成相互依赖、相互促进的关系，某种程度上成为一种共生关系和模式。

(三)地理二元结构理论

1957年，缪尔达尔在《经济理论和不发达地区》一书中提出的地理二元结构，利用“扩散效应”和“回波效应”概念，把二元结构理论引入了经济发展理论，指出城乡的诸多差异会产生进而引起“累积性因果循环”，导致城市区域发展更快，乡村区域发展更慢(乡村发展陷入纳克斯描述的贫困的恶性循环)，使城乡差异在逐步增大中出现“马太效应”。埃及经济学家阿明在《世界范围的积累》中所谓的“中心一外围”结构。^[20]在此基础上，赫希曼进一步提出了“极化效应”与“涓流效应”。“极化效应”是一种负效应，指中心地区产生向心力，吸引周边地区的劳动力、资金和技术，剥夺了周边地区的发展机会，使中心地区和周边地区的经济发展差距扩大;“涓流效应”是一种正效应，指由于中心地区的快速发展，通过产品、技术、资金、人才、信息的流动对周边地区的促进、带动作用，提高周边地区的经济发展水平。^[21]

对于楼宇经济的解释:把地理二元结构理论应用到写字楼功能定位中，即中心写字楼对周边写字楼既有“扩散效应’，又有“回波效应’，既有积极作用，也有消极作用。要正确分析和处理好这两种效应，在某些写字楼累积起发展优势时要采取不平衡发展战略，使写字楼和周边地区能保持协调和相互促进的发展关系。

(四)扁平化组织理论

经过长期的演变过程，产生于工业革命初期的科层制结构得到了长足的发展，形成了一套等级森严的金字塔式组织体系。这种组织结构特别适宜于相对稳定的外部环境。因此，直到1980年以前，这种组织体系在保持企业活力和朝气，以及提高组织效率等方面，还发挥着巨大的作用。然而，进入1980年以来，随着企业所处内外环境的不断变化，这种层次多、分工细致、关系复杂、僵化的科层制组织结构越来越难以适应新的形势。因此，新管理理论中的许多理论，如学习型组织理论等提出建立扁平式的企业组织的主张。事实上，在美国、日本、中国台湾等地，已有不少企业开始对这种传统的组织结构进行大胆地改革，减少管理层次，扩大管理幅度，使组织结构呈现扁平化的趋势。

组织结构扁平化之所以能成为现代企业组织发展的基本方向之一，除了复杂多变的外部环境导致企业对其产生需求外，还有两个必不可少的条件。一方面，现代信息技术的巨大进步，为扁平化组织结构的高效运行提供了重要的功能支持。管理人员可以应用电子邮件等形式来支持组织成员之间、各部门之间或各组织之间的信息传递和意见交流。在这种情况下，许多原来由管理人员去执行的任务，交给了非人格化的“信息系统”去完成，企业高层管理者与下层经理之间的合作与协调关系得到了加强，组织结构日益扁平化。另一方面，组织成员独立工作能力的大大提高，为扁平化组织结构的高效运行提供了重要的能力保证。在扁平化的组织中，中间管理层次被大量削减，为了工作，管理者必需向员工大量授权，让员工承担更大的责任和更独立地开展工作。

对楼宇经济的解释:企业组织结构扁平化催生了总部经济的形成。一方面，企业组织结构扁平化趋势使企业能够将生产、销售或营运控制实现空间上的分离，从而有效利用不同区域的优势资源，跨国公司设在国外的区域性研发总部、管理总部或销售总部本质上就是企业组织结构扁平化的结果;另一方面，目前大量基于信息网络的管理软件，已经在软件设计中实现了企业组织结构扁平化，为总部经济的形成奠定了技术基础。

二、楼宇经济的动力机制理论

研究楼宇经济不断发展的内在动力机制非常重要，更何况它引领着都市经济的不断发展。专门针对楼宇经济动力机制的理论较少，但“中心-外围”理论、梯度推移理论与企业价值链理论等可以引入到楼宇经济的研究中。“中心-外围”理论的研究重点在于中心与外围的要素流动与集聚的规律，对于楼宇经济的业态规划具有非常重要的借鉴价值;梯度推移理论主要研究不同地区经济发展的选择基础，不同特点的区域选择不同的经济类型，对于都市楼宇经济来说，也是一个可以借鉴的理论，尤其是那些城市定位不明、产业规划不精的城市，都可以运用梯度推移理论来指导具体的发展战略;企业价值链理论则从行业层面来分析产业，对于楼宇经济的空间规划更具有研究价值。总体而言，这三个理论可从不同侧面分析如何推动楼宇经济的高效发展。

(一)“中心-外围”理论

所谓的“中心-外围”理论，是由阿根廷经济学家劳尔·普雷维什提出的一种理论模式，它将资本主义世界划分成两个部分:一个是生产结构同质性和多样化的“中心”，一个是生产结构异质性和专业化的“外围”。前者主要是由西方发达国家构成，后者则包括广大的发展中国家。“中心”与“外围”之间的这种结构性差异并不说明它们是彼此独立存在的体系，恰恰相反，它们是作为相互联系、互为条件的两极存在的，构成了一个统一的、动态的世界经济体系。^[22]

“中心-外围”理论认为，世界经济体系是一个统一的、动态的整体，“中心”和“外围”是同一个体系中的两极。在这种体系中，“中心”国家和“外围”国家之间在经济结构上具有差异性，前者的经济结构是同质性、多样化的，后者的经济结构则是异质性、专业化的。由于技术进步及其成果在“中心”国家和“外围”国家之间的不平等分配，形成了工业品与初级产品(即高附加值产品与低附加值产品)的国际分工，初级产品贸易条件长期恶化的趋势必然使这一体系具有很大的不平等性。

对楼宇经济的解释:地区发展不可能是均衡的，要利用独有的地理优势或者历史的传统把区域首先发展起来，使要素不断向这个区域聚集，由于聚集的人力资源、信息资源等战略要素成本较高，受经济活动必须补偿要素成本这一经济原则制约，形成了基于比较优势的中心区域和中心区域外合作分工的关系。在中心区域里，一般能够更多地吸引资本、技术、人才，形成战略资源优势，适于公司总部在此群聚发展;而外围由于地价、劳动力成本等优势以及资本比较富裕的一般资源优势，适于建立比较稳定的加工基地。

(二)梯度推移理论

梯度推移理论的最终形成是在哈佛大学经济学家弗农(R.Veron，1966)等人提出工业产品生产周期循环理论之后^[23]。弗农等人认为，与生态系统循环运动一样，工业产品的生产在发展过程中必须经历创新、发展、成熟和衰退四个阶段。一般情况下，处于创新阶段的产业是兴旺部门，而处于发展阶段与成熟阶段之间的产业为停滞部门，处于成熟阶段与衰退阶段的产业则为衰退部门。创新阶段的工业由于具有垄断的特征，可以获得高额利润，从而引起该产业在一地的集聚与快速发展，且规模不断扩大;随着产业规模的扩大、竞争的激烈，产业平均利润不断下降，该产业逐渐由兴旺进入成熟乃至衰退。与此同时，又会有新的产业产生。为获得较高的利润，旧的产业随之对外转移。这样就形成一个循环往复，从而实现区域产业的梯级推进和升级。无论是在世界范围，还是在一国范围内，经济技术的发展是不平衡的，客观上已形成一种经济技术梯度，有梯度就有空间推移。生产力的空间推移，要从梯度的实际情况出发，首先让有条件的高梯度地区引进掌握先进技术，然后逐步依次向处于二级梯度、三级梯度的地区推移。随着经济的发展，推移的速度加快，也就逐步缩小了地区间的差距，实现经济分布的相对均衡。

对楼宇经济的解释:区域之间尤其是城市系统也存在经济技术的传递现象。楼宇经济作为新兴经济形态，代表了新的产业部门、新技术、新的生产管理与组织模式，在区域经济发展过程中，同样表现为显著的梯度推移现象。因此，在经济发达的沿海地区，往往楼宇经济发展迅速。杭州地处全国城镇和经济最为密集和最为活跃的长三角地区，位于“十一五”长三角区域规划中确定的沿沪杭城镇发展带，并处在上海都市圈辐射的核心范围内，楼宇经济在杭州的发展必然有了逻辑轨迹。

(三)企业价值链理论

迈克尔·波特在《竞争优势》中指出，“每一个企业都是在设计、生产、销售、发送和辅助其产品的过程中进行种种活动的集合体。所有这些活动可以用一个价值链来表明”。企业的价值创造是通过一系列活动构成的，这些活动可分为基本活动和辅助活动两类，基本活动包括内部后勤、生产作业、外部后勤、市场和销售、服务等;而辅助活动则包括采购、技术开发、人力资源管理和企业基础设施等。这些互不相同但又相互关联的生产经营活动，构成了一个创造价值的动态过程，即价值链。价值链管理强调企业应从总成本的角度考察企业的经营效果，而不是片面追求单项业务活动的优化，通过对价值链的各个环节加以协调，增强整个企业的业绩水平。^[24]

对楼宇经济的解释:楼宇经济的崛起是价值链分解的必然结果。在全球分工不断加剧的大背景下，价值链不同环节呈现出快速分解的态势，而相同或相近的环节在同一空间中不断积聚，以至于出现各种专业性极强的功能区域。在经济发展的早期，企业在办公空间上是一体的，研发、管理、设计、生产等位于同一办公地点。但随着企业价值链的分解，管理与研发、生产分离，企业由单一中心、独立行为、地方观念向多个中心、相互依存、全球观念转变。企业的管理功能更趋向于市中心，研发功能更趋向于专业的科技园，生产功能更趋向于低价便宜的郊区或工业区。价值链各环节的分解和同类集聚，打破了传统的企业自建自用办公场所的模式，新的集聚需要新的商务楼宇提供空间支持。

三、楼宇经济的发展效应理论

至于楼宇经济所带来的效应，可从很多角度予以分析，不过最具代表性的理论是发展极理论与产业集聚理论。发展极理论用“发展极”这个反映经济中心的概念分析了其所能带来的辐射效应;而产业集聚理论则从市场分工与行业集聚的角度分析了企业集聚所带来的效应，两者异曲同工，可以很好地阐述楼宇经济这种最具备企业集聚特点的新经济业态所能带来的效应。

(一)发展极理论

法国经济学家佩鲁创立的发展极理论认为:世界、一个国家、一个地区经济发展是不平衡推进的，总是先由具有支配地位和创新能力的企业或部门在某个区域内聚集，形成经济中心即“发展极”，这个“发展极”是具有多种功能的“磁场极”，能产生辐射作用和吸引作用，不仅自身能积极发展，而且能带动其他地区、首先是周边地区的经济发展。“发展极”至少应该具备三个条件:第一，必须有一批具有创新能力的企业和企业家群体。第二，必须具有规模经济效益，即产业的聚集程度较高，这样才能产生较强的经济辐射功能;第三，要有良好的投资环境和生产环境。^[25]

对楼宇经济的解释:楼宇经济形成的发展极在区域经济发展中是非常重要的。楼宇经济形成一种资本与技术的高度集中，具有规模经济效益，自身增长迅速并能对邻近地区产生强大辐射作用。楼宇经济的优先发展，可以带动相邻地区的共同发展。由佩鲁理论可知，在写字楼功能定位研究中，对写字楼的核心企业或部门，即写字楼的“发展极”的研究至关重要。

(二)产业集聚理论

所谓产业集聚，是指特定领域内相互联系的、在地理位置上相对集中的公司及各种机构的集合。它的主体是数量众多、相互竞争的生产最终产品和服务的企业，还包括上游的原材料、零部件、机器设备等专业化投入的供应商，下游的批发、零售、代理、进出口等流通企业，人才、金融等专业化服务和专用的基础设施的供应者，生产互补产品的厂家，以及提供专业化培训、教育、信息、研究、技术支持的其他机构，如大学、职业培训机构、标准制定机构、智员团、专业媒体和贸易联盟等。

市场与分工交互作用产生的内生的绝对优势具有更为普遍的意义，竞争最终的结果将主要取决于资源使用的效率。在一定区域内集聚，能够更好的发现各个企业的比较优势，从而形成纵向与横向的协作，促进规模经济发展和产业结构升级，从而提高资源的利用效率。企业是区域经济发展的主体，产业园区的集聚企业具备这些条件，为提高本企业、本行业甚至本区域的竞争力提供了可能。产业集聚加剧了竞争，竞争是企业获得竞争优势的重要来源。竞争不仅表现为对市场的争夺，还表现为同处一地的同行业企业有了业绩评价的标尺，可以相互比较。这给企业带来了创新的压力与动力，迫使企业不断降低成本，改进产品及提高服务，追赶技术变革的浪潮。

对楼宇经济的解释:楼宇经济空间作为现代服务业的集聚地，它像一个巨大的磁场，通过辐射、吸引相关企业和产业在空间上集聚。集聚性主要包含两个层次:一方面指众多的企业特别是大中型企业的总部及其办事处集中在一幢商务楼的各种经济活动;另一方面指众多商务楼集中在一定的区域内形成功能良好、配套齐全的空间带动周边的餐饮、购物、百货零售等相关行业聚集发展，最终形成具有竞争优势的区域。集聚性还体现为空间的极化延伸性，产业、企业的不断集聚促使楼宇经济空间不断拓展、空间规模不断扩大。

四、楼宇经济的竞争优势理论

楼宇经济是现代都市发展的一种新形式，这种新经济形式所能带来的优势越来越引起人们的注意，并形成冲击效应。我们可从比较优势理论与竞争力理论来看楼宇经济给城市经济发展所带来的竞争优势。

(一)比较优势理论

比较优势理论(compared with advantage Theory)，又称比较成本说(Theory of Comparative Cost)，是英国经济学家大卫·李嘉图(David Ricardo，1772～1823)的学说。1817年李嘉图在斯密绝对成本学说的基础上，运用国际贸易“2×2模型”，提出了比较成本学说。代表作《政治经济学及赋税原理》中对自由贸易理论作了重要的补充，提出了按比较成本进行国际分工的学说，以相对成本论取代绝对成本论，把比较成本说由流通过程深入到生产过程，因而使自由贸易理论更加具有科学性和现实性。这一学说，在日后的发展中形成了一个庞大的经济学理论体系，对于自由贸易的贡献很大，被看成是支配国际贸易的永恒“规律”。

对楼宇经济的解释:把“比较优势理论”引入到楼宇功能定位中，可以更好地进行楼宇间的优势比较，强化楼宇功能差异化的本质属性，避免千篇一律、千城一面。

(二)竞争力理论

近年来，有关竞争力理论的研究十分活跃。国家竞争力、产业竞争力、企业竞争力及城市竞争力已成为经济理论界研究的热点问题。竞争力是一个比较的概念，通俗地讲，是指一个国家、地区或城市等在竞争、发展过程中与其他同等对象相比所具有的吸引、争夺、拥有、控制和转化资源，争夺、占领和控制市场，以创造价值的能力。竞争力理论基础主要有两个，一是比较优势原理。古典经济学家大卫·李嘉图的比较优势原理指出，商品的相对价格差异即比较优势是国际贸易的基础;特定国家应专注于生产率相对较高的领域的生产，以交换低生产率领域的商品。后来，赫克歇尔-俄林理论对传统比较优势理论进行了补充，指出国家之间要素禀赋的差异决定着贸易的流动方向。二是竞争优势原理。它是指各国或各地区相同对象在同一国际竞争环境下所表现出的不同竞争能力。

对楼于经济的解释:把竞争力理论引入楼宇经济发展中，有利于各城市政府根据楼宇的竞争力与竞争优势，更好地进行楼宇的发展定位，制订楼宇发展策略，实现差异化的发展。

【注释】

[1]帕克，伯吉斯，麦肯齐。《城市社会学》，华夏出版社，1987年

[2]Muphy R.E.and Vance J.E.(1954): Delimiting the CBD.Economic Geogrophy，Vol.30

[3]Davies D.H.(1960): The Hard Core of Cape Town’s central Business District: An Atempt at Delimitation. Economic Geography，VO1.36

[4]Edgar.Harwood，R.R.Boyce.Studies of the Central Business District and Urban Freeway Development［M］.University of Washington Press，1959.

[5]Peer.Scott.The Australlan CBD［J］.Economic Geography，1959，32(3)

[6]M.J.Bowden.Downtown　through　Time:　Del imitation Expansion and lnternal Growth.Economic Geogrphy，1971，47

[7]严重敏，宁越敏.略论上海市中心商务区的改造与发展［J］.城市问题，1994，(2)

[8]汤建中.上海CBD的演化和职能调整［J］.城市规划，1995.(3)

[9]蒋三庚.关于北京中央商务区的发展思路研究［J］.首都经济贸易大学学报，2001，(2)

[10]陈瑛.城市CBD与CBD系统［M］.北京:科学出版社，2004

[11]李沛.当代全球性城市中央商务区(CBD)规划理论初探［M］.北京:中国建筑工业出版社，1999

[12]吴明伟，陈联.关于我国城市CBD规划建设的一些思考［J］.城市规划汇刊，1994，(3)

[13]周岚.论CBD的合理规模［J］.现代城市研究，1994，5

[14]王朝晖，李秋实.现代国外城市中心商务区研究与规划［M］.北京:中国建筑工业出版社，2002

[15]丁健.国际大都市CBD的功能特征、增长机制、发展趋势及其启示［J］.外国经济与管理，1994，(2)

[16]叶明.从“Downtown”到“CBD”——美国中心城市的演变［J］.城市规划汇刊，1999，(1)

[17]樊纬.20世纪城市发展与CBD功能的演变［J］.城市发展研究，2000，(4)

[18]孟凌.重庆市CBD演化过程及其机制研究［J］.四川师范学院学报(哲学社会科学版)，2000，(7)

[19]原欢祥，王兴中:当代西方国家中心商务区的演变规律［J］.世界地理研究，2002，(2)

[20]Gunnar Myrdal. Economic Theory and Underdeveloped Regions［M］. London: Duckworth，1957.

[21]［美］赫希曼著，曹征海、潘照东译．《经济发展战略》．北京:经济科学出版社，1991

[22]Raul Prebisch，“The Economic Development of L atin America and its Principal Problems”，Economic B ulletin for Latin America，Vol.7，No.1，February 1962

[23]R.Venron. International Investment and International Trade in the Product Cycle. Quarterly Journal of Economics.1966，(80): 190～207

[24]迈克尔·波特.《竞争优势》．华夏出版社，1997

[25]［法］弗朗索瓦·佩鲁著，张宁译．《北京:新发展观》．华夏出版社，1987