高层建筑地价分摊

9.4　高层建筑地价分摊

9.4.1　高层建筑地价分摊的意义

由于城市土地越来越稀缺，地价越来越高，伴随着建筑技术的日益发展，越来越多的多层、高层建筑物应运而生。办公楼、商店、住宅、厂房等，都出现了多层或高层化。此外，人们的活动还向地下发展，出现了地下商场、地下停车场、地下仓库等。高层综合楼宇各个楼层都有着不同的功能和用途，典型的高层综合楼宇中，地下1至2层为停车场、会所或设备用房，地面1至3层为商店，4至5层为餐饮，往上可能是写字楼或公寓。

高层、多层建筑物的产生，让开发商在有限的土地上通过增加楼层的方法，使得一幢建筑物的价值得到了提升，有效地提高了土地的利用效率。然而，与此同时，随着高层、多层楼宇的产生，也出现了一些问题：一幢建筑物只有一个所有者的格局被打破，出现了同一幢建筑物内同时存在着多个所有者的情形。特别是多层、高层住宅或公寓，一户居民通常只拥有其中的某一套，整幢住宅或公寓为十几户、几十户居民“区分所有”。但是，整幢建筑物占用的土地只是一块，在实物形态上不可分割。当这幢建筑物的房地产开发商售出其中的某一部分之后，该块土地的使用权的一个相应份额也就随之转移，最后是购得这幢建筑物的共同使用者按份共有该块土地的使用权，但大家各自拥有的份额是多少就成了一个需要解决的现实问题。

拥有一块土地，不仅享有该块土地的一定权利，而且要承担由此权利而产生的义务。例如，在建筑物寿命终了时或者建筑物被火灾毁灭后，大家决定将该块土地出售，但是售出后的地价收益应如何分配？反过来，在建筑物使用过程中，政府要根据这块土地的位置或价值征收土地税费，该土地税费在各部分建筑物的所有者之间该如何分摊？要解决这些问题，就需要解决在建筑物建成后地价如何合理分摊的问题，由此找出建筑物每个所有者应占有的土地份额。知道了建筑物每个所有者占有的土地份额之后，无论是他们在土地中的权利还是义务，就都可以通过其土地份额顺利得到解决。

总的来说，高层建筑地价分摊是为了解决土地共有权的问题。具体来说，通过高层建筑地价分摊，解决：各部分占有的土地份额；各部分享有的土地面积；各部分享有的地价数额。

9.4.2　高层建筑地价分摊的方法^[1]

在城镇土地质量的综合评价中，土地的区位质量是由土地在城市中的平面几何位置而决定的，是一个二维平面上的量。土地在城市中的地理位置、坐落、商业繁华程度、交通便捷度、市政设施完备度、生活设施完善度、环境优劣度以及土地的面积、形状、临街状况等一系列的因素条件影响了土地的区位质量，而不同的区位质量决定了城市土地不同的地租量和地价。而事实上，从土地开发利用的角度来看，土地区位质量不仅仅是建立在平面土地之上的，而是一个三维的空间地租量和空间地价。因此，高层建筑地价分摊就是要体现土地的立体区位质量以及由此决定的土地的空间地租量和空间地价。

那么，怎么判断和衡量土地的立体区位质量以及由此产生的空间地租量的大小呢？按一般规律而言，一块土地的地租总量在空间上的分布是随空间位置的不断提高而逐渐减少的，地面以上部分大致呈上底短、下底长的梯形分布或直角三角形分布，地面一层的地租量最大，随楼层的逐渐提高地租量将逐渐减少，顶层的地租量最小，甚至为零。但有时也会有特殊的情形，如顶楼作为屋顶观景及休闲娱乐层时，由于其特殊的用途可能会产生比其下若干层都大的地租量。

结合上文所述地价在楼价中分摊的一般规律，常用的高层建筑地价分摊的方法主要有以下3种：

1）按照建筑物面积进行分摊

按建筑面积进行分摊的方法，是根据各自拥有的建筑面积的多少来分摊，即如果甲拥有的建筑面积若干平方米，那么他应该享有的地价数额为他所拥有的建筑面积乘以土地总价值与总建筑面积的比率，他应占有的土地份额为他所拥有的建筑面积除以总建筑面积。具体公式如下：

【例9.5】　某幢楼房的土地总面积1000m²，总建筑面积5000m²，某人拥有其中500m²的建筑面积，土地总价值2000万元，试按建筑面积分摊方法计算该人占有的土地份额及拥有的土地数量及地价数额。

【解】　该人占有的土地份额：500÷5000×100%＝10%

该人拥有的土地数量为：1000m²×10%＝100m²

该人拥有的地价数额为：2000万元×10%＝200万元

这种分摊方法虽然简单易行，但是没有考虑不同楼层立体土地区位质量的差别及由此产生的空间地租量的差异。例如，当各楼层的使用用途不同或者同种用途由于楼层不同使用效用有较大差异（如普通多层住宅的一层效用与4、5层效用的差别）时，直接使用该分摊方法是很不合理的。在我国，当土地使用年期届满，需要重新一次性缴纳土地使用权出让金时，若按照建筑物的每部分分摊的地价款都相等的做法，会引起各不同土地使用者、房屋所有者的异议。

综上，按照建筑面积进行分摊的方法操作简便，但它主要适用于各层用途相同且价格差异不大的建筑物，如用途单一的住宅楼、办公楼。

2）按照房地价值进行分摊

采用按照建筑面积平摊的方法，并不能够体现建筑物不同楼层的不同价值，而且这种方法容易造成中低层楼宇的价格低于市场价格、高层楼宇的价格远远高于市场价格情况的出现。为了克服按照建筑面积分摊出现的不同部分的价值不同，但却分摊了等量地价的情况，可以根据各部分的房地价值进行分摊。这种分摊方法具体地说，是根据建筑物各部分的房地价值占房地总价值的比例，来推断其占有的土地份额。具体公式如下：

【例9.6】　某幢大厦的房地总价值为5000万元，其中土地总价值2000万元，A公司拥有其中的商业部分，此部分的房地价值为1000万元；B公司拥有其中的写字楼部分，此部分的房地价值为4000万元。试按房地价值分摊方法计算A、B公司占有的土地份额及分摊的地价数额。

【解】　A公司占有的土地份额为：1000÷5000×100%＝20%

A公司分摊的地价数额为：2000万元×20%＝400万元

B公司占有的土地份额为：4000万元÷5000×100%＝80%

B公司分摊的地价数额为：2000万元×80%＝1600万元

一幢高层楼宇各层楼价的差别，撇开各层特殊的装修装饰不谈，主要是由地价的垂直立体效果不同造成的，各层建筑物的价格应差别不大。例如，假设整栋大厦都是住宅，且每层的面积、户型、装饰装修都相同，但由于楼层不同，售价肯定不同。显然，各层之间价格差异的原因只能归因于各层占据的土地立体空间位置的不同，从而其景观、空气质量、采光、通风等不同造成的。

因此，按照房地价值进行分摊的方法反映了由于各楼层的楼价不同，其分摊的地价也相应不同，这是符合土地权益原则和要求的。但是，该方法分摊的结果使建筑物各层或同层各部分建筑的单位造价相差甚大，造成理论上的一个悖论。这种方法主要适用于各部分房地价值虽然有差异但差异不是很大的建筑物。

3）按照土地价值进行分摊

根据各部分的土地价值进行分摊的方法是相较于按照建筑物面积进行分摊和按照房地价值进行分摊更为合理的分摊方法。这种分摊方法具体地说，是根据建筑物各部分的土地价值占土地总价值的比例，来推断其占有的土地份额。具体公式如下：

【例9.7】　某幢大厦的房地总价值为6000万元，其中建筑物价值2000万元，甲公司拥有该大厦的一部分，该部分的房地价值为120万元，该部分的建筑物价值40万元。试按土地价值分摊方法计算甲公司占有的土地份额。

【解】　甲公司分摊的地价数额为：（120－40）万元＝80万元

甲公司占有的土地份额为：80÷（6000－2000）×100%＝2%

按土地价值进行分摊的另一种更适用的公式如下：

【例9.8】　某幢大厦的总建筑面积10000m²，房地总价值为6000万元，其中土地总价值2500万元。某人拥有该大厦的一部分，该部分的建筑物面积200m²，房地价值为130万元。试按土地价值分摊方法计算该人占有的土地份额。

【解】　甲公司占有的土地份额为：

由于未来的房地价值是不断变化的，土地价值也是不断变动的，因此，按房地价值进行分摊的方法和按土地价值进行分摊的方法，从理论上讲要求地价分摊不断地进行，但这在实际中不可行，因为进行分摊所需的费用可能很高，另外土地占有份额一旦确定下来之后也不宜经常变动。

9.4.3　高层建筑地价分摊的注意事项

在高层建筑地价分摊的过程中，应注意以下事项：明确所分摊地价的价格类型；统一价格时点和价格内涵；明晰不动产总体和占有部分的状况；科学、合理确定有关参数。

前文虽然讲述了高层建筑地价分摊的几种常用方法，但是，在实际过程中，要想具体确定地价在各层楼价中的分摊比例仍然比较困难，主要原因如下：^[2]

①不同规模的城市的地价分摊比例不同。地价随楼层提高而减少的幅度与城市规模成反比，规模越大的城市，地价随楼层提高而减少的幅度越小。如北京、上海、广州等大城市高层楼宇的若干楼层内，可作为商场的楼层比较多（一般可达5层甚至以上），土地的立体区位质量差别并不十分明显，土地的集约化利用程度高。相反，在一般的县城，在一幢多层楼宇内，最多就是1至2层作为商场，以上部分就只能作为其他用途，土地的集约化利用程度低。

②同一城市不同位置的土地分摊比例不同。地价随楼层提高而减少的幅度与土地区位质量的好坏成反比。区位质量好的地段，地价随楼层提高而减小的幅度较小；而区位质量差的土地，地价随楼层提高而减少的幅度较大。当然，不同用途的土地具有不同区位质量的要求。

③同一城市不同用途土地的分摊比例不同。商业用地的地价随楼层提高而减少的幅度较大，而住宅和工业用地的地价随楼层提高而减小的幅度就不明显。而且，纯居住用地地价随楼层的分布规律还有其特殊性，对多层居住楼宇而言是中间楼层最大，从中间往上或往下都有所减小，但减小的幅度不太明显；而对高层、超高层居住楼宇来说，则是随楼层的提高，空间区位越好，地价随楼层提高而逐渐增加。

④同一栋建筑物中不同用途土地的分摊比例不同。不同用途之间楼层的地价变化幅度较大，而同一用途各楼层之间地价的变化幅度不大。如商业层与办公层、办公层与居住层之间地价变动的幅度很明显，而在同一用途的各层之间，地价变动的幅度就不明显，这从不同用途楼宇的出售价格相差悬殊中可以看出。

综上所述，多层及高层建筑地价的分摊比较复杂，现有的分摊方法还存在着许多不足，而这些不足需要我们在实践中不断完善，使建筑物的所有占有者完全公平、合理是很难做到的，但基本合情合理还是可以做到的。在实际应用中，要注意灵活运用不同方案解决高层建筑地价分摊的具体问题。