房产土地使用权权属转移涉税

第一节　房地产权属概述

一、概述

(一)概念

房地产权属，即房地产权利的归属，是指房地产权利在主体上的归属状态。而通常所说的房地产权利是指以房地产为标的的民事财产权利，主要表现为权利人对其所有的房地产依法享有占有、使用、收益、处分的权利。广义的房地产权利还包括与房地产有关的行政管理权，但房地产权属制度中的房地产权利特指民事财产权利，本章亦只涉及这部分权利。很明显，房地产权属与房地产权利是两个不同的概念。两者的主要区别有以下几方面。

其一，主体的不同。房地产权利只是强调权利本身，与权利主体并无必然的联系，表现为土地所有权、土地使用权、房屋所有权等;而房地产权属是将房地产权利与主体相联系的一项制度。前述的相关权利得为一定的主体享有，才能为社会创造财富。为防止社会财富分配不均，这就需要规范主体的行为，于是房地产权属制度应运而生。法律通过对房地产权利归属的设定，达到调节房地产经济活动、稳定社会发展的目的，如规定相关主体的资质，权利的取得方式等。

其二，权利表现形式的不同。房地产权利，特别是在大陆法系将其纳入物权体系，主要表现为所有权、地上权、永佃权等。各项物权是彼此独立的。而在房地产权属制度中，特别是英美法系，多表现为“权利束”;即使在一些大陆法系国家和地区，房地产权利也有类似的特征出现。例如，中国澳门特别行政区民法典中关于土地权利的规定就包括土地所有权、地上权、地役权、永佃权和抵押权等，和罗马法的规定基本一致。

(二)意义

通过法律明确房地产权利的主体归属状态具有重大的现实意义，具体体现在以下几方面。

(1)房地产权属制度明晰权利的主体，明确主体的权利义务，能有效地防止纠纷，起到定纷止争的效果，这是确保房地产经济活动顺利开展的基本前提。否则，如果主体缺位，就会导致产权不清，使经济活动陷入混乱。

(2)房地产权属能够反映国家的政治结构及经济状况。房地产作为一项不动产，是国家财富的基础，也是一国财富的重要组成部分。因此，房地产权利的归属可以体现国家财富分配及占有的情况，进而反映一个国家的政治结构、经济制度。以土地权属为例，自古以来，土地被认为是财富之母，是一切生产活动的源泉，占有土地的多寡通常是人的社会地位尊卑的标志，甚至可以说土地权属的衍变是整个社会进化的缩影。

(3)房地产权属制度对我国市场经济体制的发展亦具有推动作用。在计划经济体制下，国家重土地所有权权属的静态保护，轻土地使用权权属的动态保护;多强调土地权利归国家和集体所有，少有对土地使用主体的规定。因此，土地资源未能在市场中有效流转以实现优化配置，未能充分发挥其创造财富的功能，极大地阻碍了社会经济的发展。市场经济制度要求在市场调控下配置资源，建立房地产权属制度是实行市场经济的必然要求，同时也能推动其发展。

二、我国的房地产权属现状

我国的房地产权利涉及土地权利和房屋权利，在《物权法》中比较系统地规定了所有权(国家所有权、集体所有权、业主建筑物区分所有权和相邻关系等)、用益物权(土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权及地役权)和担保物权(抵押权等)。此外，各个部门法律还对相关权利进行了较为详细的规定:①《土地管理法》规定了土地所有权(全民所有和集体所有)和使用权、宅基地使用权等;②《城市房地产管理法》规定了土地使用权(出让与划拨)、建设用地使用权及房地产抵押权等;③《农村土地承包法》规定了土地承包经营权;④《担保法》中规定了抵押权。由于在我国社会主义制度下土地实行公有制，归国家和农村集体所有，为了实现土地在市场经济环境中的自由流通，根据法律规定我国土地所有权同土地使用权及房地产权利相分离，这是发展房地产业的重要前提，也是具有中国特色的房地产权属制度。因此，我国的房地产权属体系大致如下:①土地所有权(包括全民所有和劳动群众集体所有);②土地使用权(包括出让的土地使用权、划拨的土地使用权、土地承包经营权、地役权);③房屋所有权(主要涉及建筑物区分所有权);④房屋抵押权。